竞彩网分分彩计划新闻,2019二分彩3d-大发二分3d_首页市场半年报:供应爆发时期 三市场表现各异

搜狐焦点北京站 2019-07-09 14:39:38
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

2019年上半年的市场,着实耐人寻味。竞彩网分分彩计划新闻它似乎正在努力展现新周期的特点——慢去化稳增长。也在证明着房产的特殊性和市场的客观规律——价值决定市场。 假如划定市场周期的话,从2017年下半年开始,到今年上半年,可以说是一个历史性的小周期。

竞彩网分分彩计划新闻2019年上半年的市场,着实耐人寻味。它似乎正在努力展现新周期的特点——慢去化稳增长。也在证明着房产的特殊性和市场的客观规律——价值决定市场。

假如划定市场周期的话,从2017年下半年开始,到今年上半年,可以说是一个历史性的小周期。

                                                                                                              数据来源:二分彩3d-大发二分3d_首页供需动态监测研究系统(RDPS)

                                                                                                               天朗房研网www.bjfang.com

因为在这两年中,共有产权房和限竞房陆续入市,将新房市场正式分割为三层市场,共有产权房、限竞房和纯商品住宅。

竞彩网分分彩计划新闻三类市场互相影响,互相作用。三类住宅也是各有千秋。

纯商品住宅涨势未变 但涨幅缩窄

纯商品住宅,即不限价的,由开发商自己定价的商品住宅。竞彩网分分彩计划新闻这层市场在受到共有产权房和限竞房的冲击下,并没有没落,而是寻找到适合自身发展的市场空白。

纯商品住宅市场 供需相对平衡 存量进入平稳运行

2016年下半年开始,调控政策陆续收紧,外加共有产权房上市(2017年下半年开始大量上市)和限竞房上市(2018年上半年开始上市)的影响,纯商品住宅市场需求量被分流。

原本供需紧张的局面,被拉平缓。竞彩网分分彩计划新闻从纯商品住宅的市场存量的走势上,便可发现。

竞彩网分分彩计划新闻2017年下半年开始,存量结束了步步下降的趋势,开始上升到4万套水平,并维持平稳的走势。

尽管如此,并不表明纯商品住宅市场就变凉了。从供销和价格走势上看,纯商品住宅的市场依旧活跃。

2017年调控以来,纯商品住宅价格处于稳步上涨的走势,2019年上半年达到约6.3万元/㎡的水平。

在此期间,仅2018年上半年被拉到了5.1万元低点,其主要原因是远郊低价项目的成交所致。

纯商品住宅 价格涨幅下调2个百分点

除供销存量平稳之外,价格走势上也出现了明显的变化,涨幅缩窄了2个百分点。

竞彩网分分彩计划新闻与上一小周期(2014下半年-2017上半年)相比,涨幅下调了2个百分点,半年均涨幅约8%,而上一小周期半年均涨幅为10%。

纯商品住宅 区域结构变化各异 价格正在匹配区域价值

竞彩网分分彩计划新闻在整体微幅上涨的走势中,行政区域的价格涨幅大相径庭,涨跌不一。

其中,顺义区、密云区、怀柔区、朝阳区涨幅较大,均在15%以上;东城区、昌平区、门头沟区跌幅在前三位,分别同比下跌33%、11%、10%。

这一现象也说明,在上一轮房价上涨的过程中,价格明显处于低位的区域,在补涨。而有些明显涨幅过猛的区域,在适当的调整。其背后的逻辑是,区域价格正在与区域价值进行理性匹配。

2019年上半年各区域价格同比涨幅

限竞房表现平平  价格微调 存量增加

北京限竞房(土地竞得时限定房价的房子)于2018年上半年正式进入市场,时至今日,已有一年半时间,总体来看,市场表现平平。

总供应量约3.8万套,实际消化量约1.4万套,不足供应的一半。

价格上,虽然处于较为稳定的4.9万元左右的水平,但是2019年上半年较2018年相比,限竞房价格明显进行了微调。

市场消化不达预期,导致限竞房市场存量呈增加态势。

而从区域供销上看,各区域表现也并不理想。其中,大兴、丰台和昌平区销量相对排在前位。

北京限竞房成交均价对比分析:

共有产权房  区域差异明显 地段决定去化

2017年下半年,共有产权房正式上市出售,相比它的前身自住型商品房而言,市场认可度明显大打折扣。

自共有产权房上市以来,总供应约3.37万套,成交约2.11万套,存量约1.25万套。

因为共有产权房价格的制定原则之一,是随周边纯商品房市场价格而定,所以各区域价格差异较大。

2017年共有产权房上市以来,均价范围在2.1~2.9万元之间。

如2019年上半年成交的共有产权房,就受海淀、朝阳、丰台等高价区域的影响,整体均价被拉高。

在共有产权房供销的两年里,海淀、丰台、密云、门头沟、通州五个区域基本处于供销平衡,或者说不愁卖区域。

而其他区域,基本处于供大于求的状态了。从区域价值角度看,这一现象也诠释了北京各区域价值的高低不同。

综上来看,纯商品住宅市场走势向好,稳步上升,但涨幅缩窄。而限竞房和共有产权房,均处于供大于求的状态,区域分化严重,存量呈增加趋势。

仔细研究起来不难发现,导致这一现象的原因。

1.纯商品住宅不受90/70的户型限制,也不受价格限制,必然在北京这样寸土寸金的地方,户型面积放大,目标改善型市场。而改善型市场也正是目前市场的主流市场,反而弥补了这部分市场的空白。

以热点区域丰台为例,纯商品住宅项目明显以大户型为主力产品,单价相比限竞房要高;而限竞房则以小户型产品为主,单价相比受限。同一色块项目为所属同一小区域。

2.共有产权房和限竞房限价且限90/70,所以供应的自然小户型产品居多,导致小户型产品供应猛增,供大于求,虽然价格相对低位,但是选择之多必然导致市场购房者择优而入。

除此之外,目前来看,二分彩3d-大发二分3d_首页市场也隐藏着一些潜在的矛盾:

矛盾一:供需不匹配

90/70房子供应过多与市场主流改善性需求存在矛盾,导致户型放大的纯商品住宅市场属于稀缺,该部分市场走高是必然。并且针对的改善性人群而言,支付力相对而言依然是强劲的。

矛盾二:地段价值与地段价格不匹配

房子本身具有不可复制性,地段唯一性特点,特别是在北京,其所在地段决定了它的价值高低。共有产权房、限竞房之所以出现市场销售分化不一的现象,也是归因于此。

五环内区域,海淀、通州、丰台、门头沟(自带改善型优质资源)、密云(一直处于刚需自住区域,但价值被低估)这些区域明显区域价值高于现在的限竞房和共产房的限价,即使买房人就是为自住而买,即使五年内不让卖,即使份额有限,对于这些区域的房子而言,都是不可或缺的资源。

矛盾三:购房者的理性程度远远高于调控力度

所谓“买涨不买跌”的市场理论仿佛也在发酵。目前而言,北京房子大量供应,且分层供应,调控措施无孔不入,在行情一再低落的趋势下,本就对有效购房需求层层筛选,减少了有效购房需求,在这样的环境下,购房者的理性心理已经远远超过了调控预期。

矛盾四:市场前端销售速度拉低房企拿地积极性。

矛盾五:开发商入手纯商品住宅地块要接受消化慢的事实,而入手限竞房或共有产权房地块要接受残酷的市场竞争。

……

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。